Ochrana vlastníckeho, spoluvlastníckeho práva a práv k cudzím veciam

Odpovede na právne problémy, s ktorými ste sa na nás obrátili. Veríme, že vám pomôžu.

Ochrana vlastníckeho, spoluvlastníckeho práva a práv k cudzím veciam2018-12-04T17:02:13+00:00

Vaše otázky

1. Vlastnícke práva

Dobrý deň, každá banka má vlastné pravidlá posudzovania bonity klientov. Taktiež to závisí od výšky Vášho príjmu, od výšky Vašich záväzkov ako aj právneho dôvodu ich vzniku, od toho či ste registrovaný v úverovom registri atď.. Uvedené Vám môžu vyhodnotiť jedine oslovené banky.

Dobrý deň, pri výpovedi nájomnej zmluvy je výpovedná doba tri mesiace a začína plynúť vo Vašom prípade 1.10.. Je možné dohodnúť  sa písomne na inom termíne ukončenia nájmu dohodou o dodatku k nájomnej zmluve. Do ukončenia nájmu aj počas plynutia výpovednej doby je povinný platiť dohodnutý nájom.
Pokiaľ sa v dohodnutom termíne nevysťahuje bude nutné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti.

Dobrý deň, do bezpodielového spoluvlastníctva manželov patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Veci nadobudnuté pred uzavretím manželstva nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, patria doň len veci nadobudnuté po uzavretí manželstva, s výnimkou vyššie uvedených vecí, resp. spôsobov nadobudnutia bez ohľadu na to, kedy sa nadobudli.

Dobrý deň, pre nadobudnutie nehnuteľnosti vydržaním je nutné splniť viacero podmienok:

• Vlastník musí byť v dobrej viere, že pozemok je jeho. To znamená, že držiteľ po celú dobu užíva pozemok v presvedčení, že je jeho vlastníkom. Pokiaľ si je držiteľ vedomý toho, že nie je vlastníkom, nie splnená podmienka dobromyseľnosti. Samotné dlhodobé užívanie cudzej nehnuteľnosti nezakladá právny nárok na vydržanie

  • Oprávnený držiteľ by mal nehnuteľnosť užívať viac ako 10 rokov. Do tejto držby sa započítava aj držba jeho právneho predchodcu.

Vydržanie sa robí formou notárskej zápisnice. Notár bude od oprávneného držiteľa požadovať vyjadrenie obce, súhlasy dedičov po vlastníkoch, ktorí sú uvedení v Pozemnoknižnej vložke alebo v Liste vlastníctva. Ak je pri neznámom vlastníkovi vyznačená správa Slovenského pozemkového fondu (SPF), bude notár vyžadovať aj súhlas SPF.

Je pravdepodobné, že k usporiadaniu pozemku budete potrebovať aj geometrický plán.
V prípade, že notárovi dodáte všetko potrebné, vyhotoví Vám notársku zápisnicu – Osvedčenie o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorú Okresný úrad, odbor katastra v lehote šesťdesiat dní zapíše do katastra nehnuteľností.

Inak je potrebné obrátiť sa súd, notára prípadne obec za účelom začatia dodatočného dedičského konania a následne sa dohodnúť s dedičmi.

 

Dobrý deň, vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je vo Vašom vlastníctve, je Vaším pravom ňou disponovať. Pokiaľ s bratom nemáte uzatvorenú nájomnú zmluvu, nikto bez Vášho súhlasu nesmie užívať Vašu nehnuteľnosť. Pokiaľ uzatvorenú nájomnú zmluvu máte, potom je potrebné riadiť jej obsahom prípadne zákonom upravujúcim nájom.

Dobrý deň, pokiaľ ste byt nadobudli počas manželstva, tento patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, a teda nie je možné platne previesť časť bytu. Pokiaľ byt patrí každému do výlučného vlastníctva (napr. ste ho nadobudli pred uzatvorením manželstva), voľne s podielom môžete nakladať a na dcéru, pokiaľ je plnoletá previesť zmluvou, darovacou kúpnou, zámennom. Pri prevode nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je potrebné schválenie právneho úkonu súdom, kde dieťa zastupuje kolízny opatrovník.

Dobrý deň, pokiaľ sú pri týchto vecných bremenách odlišné oprávnené resp. povinné osoby, v takom prípade by bolo vhodné pre každý takýto záväzkovo právny vzťah vyhotoviť osobitnú zmluvnú dokumentáciu.

Dobrý deň,

predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predaná nehnuteľnosť pri prevzatí kupujúcim. Pri použitých veciach ale nezodpovedá za vady vzniknuté ich použitím alebo opotrebením.

Vady, ktoré sa ale objavili do šiestich mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti, sa považuje za vady, ktoré existovali už v čase preberania nehnuteľnosti (teda nemohli vzniknúť neskôr, napr. nesprávnou údržbou).

Pokiaľ ste nehnuteľnosť kúpili s klauzulou v zmluve, že vec “sa prenecháva ako stojí a leží”, tak si vady na nehnuteľnosti môžte uplatňovať, len ak Vás predávajúci výslovne ubezpečil, že takúto vadu nehnuteľnosť nemá, resp. ste nehnuteľnosť kúpili práve preto, že danú vadu mať nemala.

Hneď ako sa dozviete alebo si všimnete nedostatky (v zákone označované ako vady) je potrebné to oznámiť predávajúcemu. Najlepšie písomne – doporučenou zásielkou. Je však potrebné urobiť tak bezodkladne. Ak ide o vady, ktoré ste si mohli/mali všimnúť pri preberaní nehnuteľnosti, je potrebné tak urobiť do šiestich mesiacov.

Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, má kupujúci právo, aby bola bezplatne, včas a riadne odstránená. Predávajúci je povinný vadu bez zbytočného odkladu odstrániť. Ak nie je možné vadu odstrániť, v oznámení vád predávajúcemu si môžte uplatniť alebo zľavu z kúpnej ceny (ak už bola zaplatená, tak budete požadovať vrátenie  časti zaplatenej kúpnej ceny) alebo môžte odstúpiť od zmluvy, ak sa nehnuteľnosť pre tieto vady nedá užívať. Pre stanovenie “hodnoty” týchto vád je vhodné nechať si vypracovať odborné posúdenie alebo znalecký posudok, s tým, že môžte od predávajúceho požadovať aj úhradu nákladov, ktoré Vám takto vznikli v súvislosti s uplatňovaním tých vád.

Samozrejme môžte si uplatniť aj nárok na náhradu škody (napr. suma nájomného, ak v nehnuteľnosti sa nedalo bývať, museli ste ju dať opraviť a za ten čas ste boli nútení prenajať si byt).

Na súde sa môžte svojich práv domáhať v všeobecnej 3ročnej premlčacej lehote, ak ak ste vady predávajúcemu vytkli do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti.

Dobrý deň, pokiaľ sa s vlastníkom stavby nedohodnete mimosúdne, tak môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil. Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

V prípade záujmu o naše služby, napríklad pri mimosúdnou riešení vzniknutej situácie alebo pri vypracovaní žaloby na súd a následné zastupovanie v konaní pred súdom, neváhajte nás kontaktovať.

Load More

2. Spoluvlastnícke práva

Dobrý deň, v tejto situácii by bolo najvhodnejšie požiadať o zrušenie spoluvlastníctva. V takom prípade by ste si v rámci konania mohli uplatňovať aj výdavky, ktoré ste vynaložili na spoločnú nehnuteľnosť.
Súd možno požiadať o predaj bytu, a peniaze sa následne rozdelia alebo byt sa prikáže jednému zo spoluvlastníkov do výlučného vlastníctva a toho druhého vyplatí. Žiaľ pokiaľ nie je možné dospieť s druhým vlastníkom k dohode, súdna cesta je jediná schodná možnosť.

a

Dobrý deň, dovoľujem si Vás týmto požiadať o bezplatnú právnu konzultáciu vo veci predkupného práva. Som vlastníčkou pozemku /tvoreného z dvoch susediacich parciel/ a súčasne ¼ vlastníčkou prislúchajúceho pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k môjmu pozemku. Vzhľadom na skutočnosť, že som sa rozhodla pozemok predať, tak som v zmysle zákona ponúkla ostatným spoluvlastníkom prístupovej cesty predkupné právo k predmetnému pozemku ako celku aj spolu s prístupovou cestou, nakoľko keby som im ponúkla iba prístupovú cestu samotný pozemok by sa pre mňa stal nepoužiteľným, bezcenným a nepredajným. Takže som im ponúkla pozemok v celku aj s podielom na prístupovej ceste a za celkovú sumu, v ktorej som nešpecifikovala cenu za jednotlivé pozemky ani konkrétne cenu za m2. Nakoľko sa jedná o susedov, ktorí si v minulosti povinnosť predkupného práva nesplnili voči bývalej vlastníčke pozemkov mojej starej mame a jeden spoluvlastník aj voči mne /premlčacia lehota 3 rokov ešte neuplynula/, myslela som si že to bude bezproblémové a predkupné právo si neuplatnia. Spoluvlastníci sa však spolu dohodli a v zákonnej lehote mi odpísali, že si uplatňujú predkupné právo avšak iba na môj podiel pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu a celkovú sumu za pozemok v celku aj s prístupovou cestou, ktorú som im ponúkla si vydelili počtom m2 a vyrátali si cenu za svoje podiely, čiže cenu za prístupovú cestu si vlastne určili a vyrátali sami a súčasne ma vyzvali o zaslanie č. účtu a návrhu kúpnej zmluvy. Takže na moju ponuku reagovali svojou vyfabulovanou protiponukou, ktorá je pre mňa neprijateľná a likvidačná. Súčasne vo svojej protiponuke zle uviedli výmeru jedného z pozemkov o plus 1m2. Vzhľadom na uvedené som na ich protiponuku nereagovala, nakoľko nemám záujem a ani logicky nemôžem predať podiel na pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k môjmu pozemku, a v konečnom dôsledku moja ponuka nebola spoluvlastníkom adresovaná v takomto znení. Vzhľadom na uvedené problémy a nemožnosť predať pozemok spolu s prístupovou cestou som sa rozhodla myšlienky predaja vzdať. Avšak opäť v zákonnej lehote /2 mesiacov od podania ponuky predkupného práva /som obdržala od jedného spoluvlastníka oznámenie, že nakoľko som bola zo zákona povinná im zaslať kúpnu zmluvu a č. účtu a neurobila som tak, tak mi oznamuje, že u notára bola zložená k úschove na moje meno suma na úhradu kúpnej ceny za jeho spoluvlastnícky podiel a súčasne je u notára pripravená kúpna zmluva, ktorú mám podpísať a po podpise mi budú vyplatené peniaze. Na jeho oznámenie som nereagovala, nakoľko mi nátlakom kladie podmienky, ktoré sú absolútne v rozpore s mojou ponukou – sám si stanovil cenu za m2, písomným nátlakom ma núti k podpisu zmluvy, ktorá je pre mňa nevýhodná a s ktorou nesúhlasím, nakoľko za týchto podmienok pozemok odmietam predať. Očakávam, že rovnaký list ešte obdržím aj od zostávajúcich spoluvlastníkov. Neviem ako postupovať, nakoľko je pre mňa nemysliteľné a nanajvýš nevýhodné predať podiel na prístupovej ceste k vlastnému pozemku, a v konečnom dôsledku takto moja ponuka spoluvlastníkom ani nebola formulovaná. Preto sa Vás chcem spýtať či som povinná im podiel na prístupovej ceste predať za cenu ktorú si určili spoluvlastníci, keď tak moja ponuka nebola formulovaná – cena za podiel na prístupovej ceste nebola špecifikovaná samostatne, nakoľko som im ponúkala pozemky ako celok aj s podielom na prístupovej ceste za jednu celkovú sumu. Je možné aby ma spoluvlastníci takto nútili k predaju môjho podielu za pre mňa nevýhodných podmienok, ktoré si sami stanovili, aj vzhľadom na skutočnosť, že som sa po týchto nepríjemnostiach a riziku znehodnotenia môjho pozemku bez prístupovej cesty, rozhodla od zamýšľaného predaja odstúpiť? Neviem ako ďalej a preto Vám budem veľmi vďačná za Váš právny názor. Ďakujem

Dobrý deň, vychádzajúc z Vami uvedených skutočností a v teoretickej rovine vzhľadom na nedostatok výslovnej právnej úpravy predkupného práva spoluvlastníkov v druhej časti Občianskeho zákonníka o vecných právach je potrebné v zmysle ustanovenia § 853 OZ vychádzať z analogickej aplikácie všeobecnej právnej úpravy predkupného práva, ktorá je obsiahnutá v ôsmej časti Občianskeho zákonníka upravujúcej záväzkové právo – § 602 a nasl. OZ., s výnimkou ustanovení, ktoré sa týkajú iba zmluvného predkupného práva.

V zmysle § 606 OZ, kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.

Pravidlá ponuky a jej prijatie požadujú, aby boli dostatočne zrozumiteľné a presné a aby bolo jasné, za akých okolností sa oprávnený rozhoduje o tom, či predkupné právo využije. Ak zaviazaný ponúkne oprávnenému vec na kúpu bez toho, aby ju ponúkol aj inému, cena ponúknutá iným neexistuje. V takom prípade musí oprávnenému ponúknuť cenu, ktorá zodpovedá všeobecnej úrovni ceny v mieste a v čase, príp. platným cenovým predpisom.

Prijatie návrhu, ktoré obsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, je odmietnutím návrhu a považuje sa za nový návrh. Prijatím návrhu je však odpoveď, ktorá vymedzuje obsah navrhovanej zmluvy inými slovami, ak z odpovede nevyplýva zmena obsahu navrhovanej zmluvy.

Dobrý deň, v takom prípade je možné sa súdnou cestou domáhať absolútnej neplatnosti zmluvy, z dôvodu absencie vôle na strane predávajúcej, pripadne absencie spôsobilosti na právne úkony na základe lekárskeho posudku.

Dobrý deň,

podľa § 7b odsek 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.

Podľa § 7c odsek 2 uvedeného zákona, Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie podľa § 7c odsek 2 písmena e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv.

Predseda má právo rozhodovať o všetkých záležitostiach spoločenstva, pokiaľ nie sú zákonom o vlastníctve bytov, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Toto oprávnenie je ale zásadne obmedzené oprávnením zhromaždenia vymedzeným takmer rovnako v odseku 9 tohto paragrafu.

Preto je veľmi dôležité presne vymedziť v zmluve o spoločenstve práva a povinnosti týchto dvoch orgánov spoločenstva, aby všetky kompetencie predsedu neboli vylúčené kompetenciami zhromaždenia.

Podľa odseku 9 písmeno i) uvedeného paragrafu, Zhromaždenie rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov.

Vo Vašom prípade je podstatný obsah zmluvy o spoločenstve. Predseda však zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Dobrý deň, presne v takýchto prípadoch je vhodné podať návrh na súd, a ten vysporiada Vaše podielové spoluvlastníctvo.

Podľa Vášho návrhu súd môže byt prikázať (teda dať) do Vášho vlastníctva ako jednému z vlastníkov, samozrejme s Vašim súhlasom, a budete povinná druhého spoluvlastníka vyplatiť. Ak ani jeden nebudete chcieť byt, tak súd ho predá a peniaze Vám rozdelí. V obidvoch prípadoch sa cenu určí znaleckým posudkom.

Odporúčam najprv exmanžela vyzvať písomne – môže to mať vplyv na to, kto bude znášať trovy súdneho konania.

Load More

3. Práva k cudzím veciam – vecné bremená, záložné práva, zádržné práva

Dobrý deň,

pokiaľ ste investovali do nehnuteľnosti, ktorá nie je vo Vašom vlastníctve, môžte požadovať vrátenie tejto investície ako bezdôvodné obohatenie, ak viete  preukázať, že uvedené opravy, zhodnotenia domu boli hradené Vami, pokiaľ nedošlo k premlčaniu Vášho práva – uplynutiu dvojročnej subjektívnej lehoty od investovania. Je nutné ale upozorniť, že aj vlastník nehnuteľnosti si môže uplatniť bezdôvodné obohatenie za neplatené nájomné počas užívania nehnuteľnosti.

Pokiaľ spomínaný úver nie je zabezpečený nehnuteľnosťou, bude nutné preukazovať, že prostriedky, ktoré boli poskytnuté ako úver, boli investované do nehnuteľnosti – a teda zjednodušene, že sa vlastník obohatil tým, čo v postate ušetril zo svojho majetku.

Výživné nie je možné započítať na žiadnu pohľadávku voči matke dieťaťa. Výživné, hlavne ak je určené súdnym rozhodnutím, platiť musíte bez ohľadu na Vaše finančné vzťahy s matkou dieťaťa.

Dobrý deň, pokiaľ nie je možné uzavrieť dohodu o zriadení vecného bremena, je možné podať žalobu na súd. Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Alternatívou na zváženie je vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Do doby sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

Na vydržanie by malo stačiť samotné chovanie oprávnenej osoby, ktoré je obsahom práva zodpovedajúceho vecnému bremenu (napr. pravidelný odber vody zo susedovho pozemku). Žiadny právny úkon (napr. uznávacia zmluva) by tu  nemala byť potrebná. Predpokladom tohto spôsobu nadobudnutia práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je nepretržitý výkon práva, ak sú splnené i ostatné podmienky obdobné podmienkam vydržania vlastníckeho práva. Samozrejme akákoľvek písomnosť hoci aj medzi predchádzajúcimi vlastníkmi posilní právo oprávneného.

Vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom na základe jedného z troch možných spôsobov:
a) osvedčenie vydržania vo forme notárskej zápisnice, ak je vydržanie nesporné,
b) súdom schválený zmier uzavretý medzi účastníkmi súdneho konania,
c) rozhodnutie súdu v konaní o určenie vlastníctva, ak jedna strana vydržanie popiera

Load More

NENAŠLI STE ODPOVEĎ? SME TU PRE VÁS

Ak ste nenašli odpoveď na svoj problém alebo situáciu, neváhajte nás kontaktovať, radi vám pomôžeme.

KONTAKTOVAŤ